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龙头房企8月销售均价稳中有降

2017-09-06 15:46 21世纪经济报道
    传统上,楼市的“金九银十”,是指很多楼盘都会选在九、十月开盘,而此时人们的消费心理比较松动,所以这两个月的住房销售额会明显高于其他月份。从销售单价上看,8月四家企业销售单价已经出现明显下降。而由于部分企业提高了年度业绩目标,这些房企可能会采取以价换量的形式迎接“金九银十”。
    楼市“金九银十”前瞻 “金九银十”已经来临。传统上,楼市的“金九银十”,是指很多楼盘都会选在九、十月开盘,而此时人们的消费心理比较松动,所以这两个月的住房销售额会明显高于其他月份。继去年9·30调控之后,今年3月份房地产市场调控继续趋严。在史上最严的房地产调控后,今年的“金九银十”会呈现怎样的状态? 目前来看,房企融资依然从紧。土地市场则供需两旺:在监管层的督促下,热点城市加大土地供应,而房企争抢部分热门地块。近日,部分龙头房企公布了最新的销售数据。从销售单价上看,8月四家企业销售单价已经出现明显下降。而由于部分企业提高了年度业绩目标,这些房企可能会采取以价换量的形式迎接“金九银十”。 导读 截至9月5日下午,万科、恒大、融创、富力、旭辉等几家龙头房企发布了8月的销售业绩。其中,恒大、旭辉的销售额比7月有所下降,其余三家则趋稳回升。但从销售单价上看,4家企业已经出现明显下降的趋势。 8月既是传统的楼市淡季,又因楼市调控而迎来市场下行。但从几家龙头房企的业绩上看,似乎并未受到这些因素的影响。 截至9月5日下午,万科、恒大、融创、富力、旭辉等几家龙头房企发布了8月的销售业绩。其中,恒大、旭辉的销售额比7月有所下降,其余三家则趋稳回升。但从销售单价上看,4家企业已经出现明显下降的趋势。 分析人士指出,大型房企的销售业绩总体稳定,这得益于其全面的业务布局和灵活的价格策略。但价格的下调,仍然显示出调控政策下市场降温的影响。 从前8月业绩来看,上述几家房企都比去年有了较大幅度的提升,融创的增长率甚至达到111%。由于部分企业提高了年度业绩目标,按照大部分受访者的观点,可能有越来越多的房企采取以价换量的形式迎接“金九银十”。 大型房企业绩稳定 万科发布的业绩简报显示,2017年1-8月份,万科累计实现销售面积2391.6万平方米,销售金额3497.8亿元,同比分别增长34.5%和47.3%。由于碧桂园尚未公布8月业绩,目前万科暂为已公布销售规模最大的房企。 前8月,恒大累计合约销售金额约达3216.8亿元,累计合约销售面积3246.7万平方米,同比分别增长38%和10%。 实现了多宗并购的融创,前8月实现合约销售金额1646.8亿元(其中合同销售金额为1614.3亿元,预订销售金额为32.5亿元),同比增长111%,是增速最快的房企之一。但与其上调后的年度销售目标(3000亿)相比,目前的完成率仅为53.8%。 富力和旭辉同样录得很好的业绩,两家公司的年度销售目标均为800亿,到今年8月,旭辉实现609.1亿的合同销售额,目标完成率为76.1%;富力实现销售519.9亿元,完成目标的65.0%。 但从8月单月的表现来看,各家企业并不一致。 万科在8月实现销售金额370.4亿元,比恒大的334.3亿元略胜一筹。这均是两家公司今年以来的相对低位,其中万科是第三低点,恒大是第二低点。而旭辉8月销售52亿元,比7月的85.6亿元下滑了近四成,为今年的月度最低点。 融创和富力则实现业绩的逆势上扬。融创8月合同销售金额305.4亿元,实现今年以来的月度新高,且同比涨幅达到237%。富力销售金额72.3亿元,环比上涨22%。 据悉,今年大部分房企的销售高点出现在3月和6月,前者是因为尚未受到新一轮调控政策的影响,后者则是由于企业冲击年中业绩所致。但大型房企的业绩相对稳定,波动幅度并不大,如恒大除6月和7月外,今年的月度销售金额一直维持在300亿到400亿之间。 “大型企业因为布局城市广、货源充足、产品线丰富,可以通过各种方式调配业绩,比如改变推盘节奏、产品类型、价格策略等,来维持业绩的稳定。”北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示,“相比中小企业,大型房企的月度业绩虽有波动,但总体在可控的范围内。” 对于不同房企之间8月销售规模的不同变化,该人士认为这取决于年度目标的完成情况。销售目标完成较好的房企,会适度放缓节奏,反之则会通过降价等方式,加快推货节奏。 房企有加快推盘的可能 受传统淡季和楼市调控双重因素影响的8月,市场交易量已经处于阶段性低点。 根据北京市住建委的数据,8月北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1793套,环比增长6.7%,同比则下降75.5%。二手房成交量在连续4个月的快速下调后基本触底,签约7712套。 据中原地产数据,上海8月新建商品住宅成交面积45.4万平方米,环比减少32.4%,同比下滑75.7%。广州的新房成交套数也同比下降了50%以上,且有机构统计,新房成交均价也出现下滑。据各机构的数据,南京、苏州、武汉、厦门等热点城市同样在8月遭遇销售低点。 热点城市市场的变化,正对房企的销售产生影响。上海易居研究院对30家A股上市房企在50个样本城市的销售进行统计。数据显示,8月上述房企的新建商品房销售面积为516万平方米,环比减少25%,同比减少33%。且自今年5月以来,该数据已经连续三个月出现下滑。 由于这50个城市以热点城市为主,为房企的业绩重心,因此有26家企业的销售面积出现下滑,包括万科、金地、绿地、华夏幸福等大型企业。仅有4家企业的销售面积回升。 上海某研究院指出,在热点城市调控不断收紧的情况下,房企的区域市场销售业绩受到了冲击。 该机构认为,考虑到很多房企制定了较高的年度销售目标,而且此前推盘节奏略有放缓,所以可以预计,在即将到来的“金九银十”,房企有加快推盘的可能,以对冲近期销售业绩下滑的风险。 业内人士进一步向21世纪经济报道记者指出,在融资渠道收紧的情况下,不排除部分房企采取以价换量的方式进行销售。 从已经发布销售数据的企业来看,价格调整的端倪已经出现。公告显示,融创在8月的销售均价为16670元/平方米,比7月略降3.5%,且这是自今年5月以来连续四个月出现下降。旭辉8月销售均价为15500元/平方米,为去年8月以来的最低。 万科并未公布销售价格,但根据其现有数据测算,万科的销售均价已连续6个月下滑,从2月的1.63万元下降到8月的1.35万元。根据富力销售数据测算出的单价,同样呈总体下降的态势。大型房企中,仅有恒大的销售均价维持稳定。 该人士认为,销售价格下调虽有房企主动调整销售区域、产品结构等因素的存在,但限价、限购等调控政策的影响仍然不可忽略。他认为,随着市场的进一步下行,这很可能成为未来房企的策略重点。受此影响,今年的“金九银十”期间,房地产市场仍然有回暖的可能。  

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